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 2 questions en une : Qui est propriétaire ? Héritier à Fontenay est-ce si facile?

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Libellule

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MessageSujet: 2 questions en une : Qui est propriétaire ? Héritier à Fontenay est-ce si facile?   Mar 15 Oct 2013, 20:51

Depuis la Révolution française, la capitale n'a pas fini de changer de visage. Propriété jadis du clergé et de la noblesse, elle est aujourd'hui, pour l'essentiel, entre les mains d'une multitude de copropriétaires. Pour la première fois, un livre tente d'évaluer ce patrimoine colossal. L'Express le révèle en exclusivité.

Près de 1 million de copropriétaires se partagent la plus grande partie du parc parisien. La municipalité, elle, possède 7 800 immeubles et poursuit ses emplettes.

Patrice de Moncan et Gilles Ricour de Bourgies, les auteurs de "Que vaut Paris. Histoire de la propriété immobilière"

Et d'évoquer une vieille famille noble, l'Etat ou la ville. Sans savoir que Paris récèle toujours des surprises. Propriétaire, jusqu'en 2008, de ce bâtiment - qui a heureusement pu échapper au désastre grâce à la diligence des pompiers -, la congrégation des Filles du coeur de Marie l'a cédé à la famille royale de Bahreïn.

"La Révolution, les grands travaux du baron Haussmann, les réformes sociales du XXe siècle ont bouleversé la donne", analyse Patrice de Moncan, économiste et historien qui publie Que vaut Paris ? Histoire et analyse de la propriété immobilière, que L'Express a pu lire en exclusivité.

Comme lui, la plupart des immeubles de la capitale ont plusieurs fois changé de mains au cours de son histoire agitée depuis 1789. Avec son lot de confiscations, d'expropriations, de faillites, d'enrichissements et d'autres soubresauts.  

Église: les secrets de la "cornette d'or"

L'Eglise, gros propriétaire parisien ? "C'est l'une des rumeurs les plus tenaces", affirme Patrice de Moncan. Et de moins en moins tangible. Car, si le clergé possédait la moitié de Paris avant la Révolution, les biens de l'Eglise se sont réduits comme peau de chagrin pour ne plus représenter, en 2013, que 0,3 % de ceux la capitale. Certes, les possessions du diocèse et celles des congrégations restent exceptionnelles : 800 000 mètres carrés de terrains, dont la moitié construits principalement autour de ce que Moncan appelle la "Cornette d'or", comprise entre les Ve, VIe, VIIe et XIVe arrondissements.

Des îlots de verdure que se partagent les soeurs de Notre-Dame du Bon Secours (rue Notre-Dame-des-Champs), les soeurs de l'Adoration (rue Gay-Lussac) ou les soeurs de Saint-Joseph-de-Cluny (Observatoire). Mais encore les 69 immeubles des soeurs de la Charité de Saint- Vincent-de-Paul (XIIe), ceux des Petites Soeurs des pauvres (XVIe), et ceux du diocèse (en plus des 101 églises), situés dans les VIe et XVIIIe arrondissements. Ce patrimoine, l'Eglise s'en débarrasse "pour rénover ses locaux vétustes", affirme Bertrand de Feydeau, président de la fondation des Bernardins.

L'hôtel de Bourbon-Condé (VIIe) a ainsi été cédé à la famille royale de Bahreïn pour 66 millions d'euros ! Ces cessions spectaculaires risquent pourtant de se ralentir : la ville a requalifié le foncier de l'Eglise en espaces verts. Impossible, désormais, d'y construire des logements. Une perte pour l'Eglise, mais une bonne nouvelle pour les amoureux de Paris, ravis de pouvoir encore trouver, en 2013, des jardins cachés et des chapelles miraculeuses.

L'auteur dévoile non seulement l'identité des possesseurs des 87 836 immeubles de la capitale - arrondissement par arrondissement -, mais encore la valeur de ceux-ci, avec l'aide de la Fnaim Paris-Ile-de-France et de BNP Paribas Real Estate.

Il s'agit d'une étude unique en son genre - "Paris est la seule ville au monde à avoir été scrutée de la sorte", souligne un expert. Pour la première fois, l'ensemble du patrimoine de la capitale est estimé : il s'élève à plus de... 700 milliards d'euros.  

Un patrimoine colossal, que se partagent, en 2013, l'Etat, la municipalité, les propriétaires d'immeubles, les investisseurs institutionnels, l'Eglise et, surtout, la cohorte des copropriétaires. A eux seuls, ils possèdent 48 439 immeubles, soit plus de la moitié des bâtiments de la capitale.

Un contemporain du Roi-Soleil n'y trouverait plus ses repères : avant la Révolution, le clergé détenait 55 % de Paris, il n'en conserve que 0,3 %. La noblesse, elle, représentait 35 % des propriétaires : aujourd'hui, elle a disparu des écrans radars. En 2013, cette transformation se poursuit et s'accélère.

Les propriétaires d'immeubles, dernier maillon, parfois, de vieilles dynasties, sont les grands perdants des évolutions de la société : ils possédaient encore plus de 90 % du total du parc au début du XXe siècle. A présent, ils en détiennent 16 %. "C'est impressionnant, s'exclame Patrice de Moncan.  

En soixante ans, ces héritiers ont perdu près de 80 % de leurs biens, soit 1 000 immeubles par an !" Une faillite due à la fois à l'augmentation des charges d'entretien, aux problèmes de succession et à la fiscalité. Ces bailleurs rentiers ont beau posséder encore quelque 14 000 immeubles - des bâtiments de taille moyenne (1 100 m2), situés le plus souvent dans les XVIIIe et XXe arrondissements -, leur disparition paraît, à terme, inéluctable.

L'Etat vend à tout-va depuis 2005

Même effondrement pour l'Eglise, qui ne revendique plus que 301 immeubles (0,3 %), mais garde une belle réserve foncière (inconstructible), représentant deux fois le Vatican !  

La complainte d'une héritière
J.-P. Guilloteau/L'Express

Patricia Raudier est catégorique : "Etre propriétaire d'un immeuble, c'est moche, moche, moche..." La retraitée de 61 ans au caractère enjoué en a plus qu'assez de détenir un bien qui ne lui rapporte plus rien, si ce n'est des soucis. Comme nombre de bailleurs, elle a donc décidé de vendre le bâtiment et ses 30 appartements. Un choix douloureux. Elle tenait cet immeuble, à Fontenay-sous-Bois, près de Paris, de son père, qui l'avait lui-même acquis en 1955. Mais, entre les impayés et les impôts (20 000 euros de taxes foncières !), la gestion devient décidément trop lourde.  

Pourtant, lorsqu'elle hérite, voilà trente-quatre ans, la jeune femme est enthousiaste : "Propriétaire, je suis tombée dedans quand j'étais petite." Elle rénove à tout-va, fait venir l'eau et l'électricité, installe des salles de bains... Un sacerdoce. "Depuis trente ans, je n'arrête pas, même le dimanche", affirme-t-elle. Mais les déconvenues pleuvent. La municipalité la pousse (contre l'obtention d'un permis de travaux) à accepter des locataires en grande difficulté (et insolvables), tandis que l'alourdissement des charges anéantit tout espoir de rentabilité. "Je touche 100, je paie 200", gémit-elle. Pendant ce temps, sa cote auprès des banques dégringole. Ses affaires ne sont plus florissantes et sa retraite s'élève "à seulement 157 euros mensuels", s'étrangle-t-elle.  

Drôle de paradoxe. Cette femme est à la tête d'une fortune évaluée à 13 millions d'euros - "un patrimoine congelé", jure-t-elle -, mais ne peut ni changer de voiture ni gâter ses trois fils, âgés de 37, 33 et 30 ans. Peu portés sur l'immobilier, ces derniers l'ont encouragée à "tout lâcher". En attendant cet épilogue, l'héritière hésite entre les regrets et le soulagement de pouvoir bientôt couler des jours heureux. De profiter de ses rentes plutôt que de ses loyers.  


Et, même si le diocèse et les congrégations ont de beaux restes et continuent à faire fantasmer - ah, cette
propriété de 1,3 hectare autour de l'Observatoire (VIe) ! - ils n'en finissent pas de céder du terrain. "Entre 1950 et 1985, l'Eglise a ainsi perdu 30 % de son patrimoine", affirme notre historien.  

La raison ? De gros besoins d'argent pour rénover un patrimoine souvent dégradé. Sans compter le recul des dons. "Autrefois, certains fidèles laissaient, à leur mort, des immeubles entiers. Aujourd'hui, le plus gros legs, c'est un appartement", regrette Bertrand de Feydeau, ancien économiste du diocèse. D'où la cession des dernières pépites - à l'exclusion, bien sûr, des 101 églises construites après 1905.

C'est également pour des raisons d'argent - et de rationalisation du patrimoine - que l'Etat vend à tout-va de-puis 2005. Ses domaines ne représentent plus que 3,2 % de la capitale. Certes, le premier propriétaire de l'Hexagone dispose, depuis les nationalisations de 1936, de la gigantesque emprise foncière des Chemins de fer (450 hectares appartiennent encore à Réseau ferré de France, auxquels s'ajoutent les entrepôts et ateliers de la SNCF), plus les terrains de l'AP-HP (Hôpitaux de Paris) et de l'armée.  

Et s'ils étaient à vendre...

REUTERS/Jacky Naegelen

L'Elysée: 1,17 milliard d'euros

L'hôtel Matignon: 1,28 milliard

Le ministère de la Justice: 0,38 milliard

Le musée du Louvre: 7,54 milliards

L'Opéra Garnier: 0,38 milliard

Le jardin du Luxembourg (photo): 10,35 milliards

Sans compter des joyaux, invendables bien sûr, comme le Louvre ou les Tuileries (378 000 m2), le jardin du Luxembourg, Notre-Dame, l'Opéra Garnier, le bois de Boulogne (2 000 hectares) ou encore les stations de métro !  

Mais, en réalité, nombre de bâtiments ont déjà changé de mains : l'Etat en a vendu pour 3 milliards d'euros, dont une bonne partie à Paris (ministères ou hôpitaux, tel Laennec, dans le VIIe). En juillet dernier, la caserne de Reuilly (XIIe) a ainsi été cédée pour 40 millions d'euros.

La ville de Paris, toujours insatiable

Autres bailleurs en perte de vitesse : les investisseurs institutionnels (caisses de retraite, banques...). "Leur désinvestissement est l'un des faits les plus marquants des quinze dernières années", déplore Bertrand de Feydeau, longtemps gestionnaire du patrimoine de l'assureur Axa.  

C'est simple : durant cette période, plus de 1 million de logements ont été cédés. Et ce n'est pas fini, puisque leurs immeubles continuent d'être vendus à la découpe, au grand dam de leurs locataires. En revanche, les "zinzins" reviennent timidement cette année pour s'offrir des tours de bureaux, plus rentables...

Toutes ces ventes, qui bouleversent la sociologie parisienne, font aussi des heureux. Comme la ville de Paris, toujours insatiable : forte d'un patrimoine très hétéroclite, elle ne compte pas s'arrêter en si bon chemin. Outre des musées, des théâtres, les mairies, les églises construites avant 1905, la municipalité détient 200 000 logements sociaux et, au total, 7 800 immeubles.  

Loin de s'alléger, elle poursuit ses emplettes de plus belle, préemptant ici et là des appartements ou réalisant des opérations d'envergure, comme celles du quartier des Batignolles ou la caserne de Reuilly, où la mairie veut aménager 500 logements sociaux sur un terrain de 35 000 mètres carrés.

Mais les plus gros propriétaires - et de très loin - sont les Parisiens eux-mêmes. Depuis la Libération, leur progression a été fulgurante : de 6 000 en 1950, ils sont passés à 900 000 en 2013 ! "Je n'imaginais pas que les copropriétaires gagneraient tant de terrain. Ils l'emportent haut la main !" s'amuse Patrice de Moncan.

Les investisseurs étrangers font bien partie du lot des acheteurs, mais ils demeurent encore discrets, privilégiant les plus beaux logements des VIe, VIIe, VIIIe et XVIe arrondissements.

Affaires (pas si) étrangères

Ne pas se fier aux apparences : Paris n'est pas devenue la propriété exclusive des Qatariens. Certes, les étrangers fortunés, des émirs aux milliardaires russes, rêvent tous de posséder une résidence secondaire au coeur de la capitale. Et certains d'entre eux réalisent leurs projets, s'offrant parfois des joyaux inestimables comme l'hôtel Lambert, figure de proue de l'île Saint-Louis, devenu, en 2007, la propriété d'un frère de l'émir du Qatar.  

Mais, derrière ces transactions fortement médiatisées - qui s'ajoutent aux investissements dans les immeubles de bureaux des Champs-Elysées -, la réalité est moins spectaculaire. Les achats des étrangers ne représentent que de 6 à 7 % des ventes annuelles de la capitale. Un pourcentage encore faible, en recul en 2013, année de la quasi-disparition des Américains et des Italiens. Et si jamais ces ultrariches - les seuls à pouvoir s'offrir un bien à 10 millions d'euros - reviennent, leur nombre restera limité. Aucun doute : Paris appartient aux Parisiens.

Ces révolutions, accompagnées d'une vraie spéculation sur le marché immobilier, expliquent la valeur de la capitale. Plus de 700 milliards d'euros, soit le PIB des Pays-Bas ! Paris est devenue une capitale mondiale incontournable. Avec de sacrées différences d'un quartier à l'autre.  

Les arrondissements du Triangle d'or, où sont concentrés les sièges sociaux les plus prestigieux et les enseignes de luxe, valent ainsi beaucoup plus cher (52 milliards d'euros pour le seul VIIIe) que ceux du nord de la capitale, peuplés de logements sociaux (le XIXe ne "pèse" que 32 milliards).  

Autre observation : le VIe a beau détenir le record du prix du mètre carré, sa cote (19 milliards d'euros) demeure bien inférieure à celle du VIIe (38 milliards), du XIIe (42 milliards) ou du XVe (73 milliards). Certaines rues font également grimper les prix, comme l'avenue Foch (1,7 milliard d'euros), autrefois lieu de résidence des Rothschild, de Marcel Dassault ou de la princesse de Faucigny-Lucinge et, aujourd'hui, pied-à-terre de trois princes saoudiens.

Et le Grand Paris ?

Ce Monopoly version luxe n'est pas près de s'effondrer. "On va plutôt assister à une concentration de plus en plus forte des biens entre les mains des principaux propriétaires", estime Patrice de Moncan.  

Les copropriétaires - aisés - vont continuer, quoique à un rythme plus ralenti, à acheter Paris, tout comme la ville, peu encline à céder sa place, tandis que les derniers héritiers vont lâcher prise. Des évolutions qui ne remettront pas en question les grands équilibres. Seule la construction du Grand Paris pourrait à nouveau bouleverser l'histoire de la propriété parisienne.  

Optimiste, Patrice de Moncan n'y croit pas : "Ce gigantesque projet urbanistique ne fera que rendre Paris intra-muros encore plus attractif et plus cher." De quoi combler le million de propriétaires qui se partagent la Ville lumière.

Changements de propriétaire

Avenue Montaigne
L'ancienne allée des Veuves, repaire de guinguettes et de bals où le Tout-Paris venait s'encanailler au xixe siècle, fut d'abord la propriété d'aristocrates qui y possédaient des hôtels particuliers, comme la comtesse de Véra de Talleyrand-Périgord, avant de devenir, au XXIe, le royaume des boutiques de luxe et des grandes fortunes étrangères, le plus souvent venues des Emirats. Parmi les résistants, l'assureur Gan détient trois immeubles, et la ville de Paris, le théâtre des Champs-Elysées.

La Coupole
La brasserie la plus célèbre de Montparnasse, ouverte en 1927 par Ernest Fraux et René Lafon, comptait parmi ses habitués Hemingway, Cocteau et Aragon. Racheté en 1987 par Jean-Paul Bucher, ancien propriétaire du groupe Flo (Flo, Vaudeville et Bofinger), le café des Années folles a été cédé en 1995 au milliardaire belge Albert Frère.

Place du Tertre
Refuge des artistes, elle fut d'abord un rond-point villageois peuplé de paysans et entouré de fermes, avant d'abriter la mairie de la commune libre de Montmartre. Aujourd'hui, trois propriétaires privés y possèdent encore un immeuble. Les copropriétaires se partagent le reste de la place, envahie de jour comme de nuit par les touristes. Seule l'ancienne mairie reste la propriété de la ville.

Le Lido et le Moulin Rouge
Le cabaret des Champs-Elysées comme le royaume du french cancan ont été repris par Joseph et Louis Clerico, qui en font des hauts lieux de la capitale. En 2012, l'immeuble abritant le temple des Bluebell Girls est racheté par le Qatar, tandis que, depuis 2013, l'institution montmartroise se partage en deux : les héritiers des Clerico rachètent les murs du music-hall, les terrains alentour sont cédés au groupe immobilier 3 F.  

Le Crillon
Anciennement hôtel d'Aumont, propriété, en 1788, de François Félix de Crillon, il est cédé en 1907 à la Société des grands magasins et des hôtels du Louvre (actuel groupe du Louvre), qui en fait un palace. En 2010, après avoir transité par le fonds américain Starwood Capital, l'établissement de la place de la Concorde est cédé, pour 250 millions d'euros, à la famille royale d'Arabie saoudite.

Les quais de l'Île Saint-Louis
A l'origine, les aristocrates boudaient ces lieux, fiefs de la bourgeoisie et dénués de prestige. En 1950, on y comptait encore 50 propriétaires privés alors qu'ils sont, en 2013, moins d'une dizaine à se partager les quatre quais de l'île. Aujourd'hui, ce sont plutôt les étrangers qui s'offrent ces superbes vues sur la Seine. Comme un frère de l'émir du Qatar qui a racheté, en 2007, l'hôtel Lambert aux héritiers de Guy de Rothschild, son propriétaire depuis 1975.

En savoir plus sur http://www.lexpress.fr/actualite/economie/immobilier/a-paris-qui-possede-quoi_1289109.html#oVDM3ZElMkwIPJ6o.99


Dernière édition par Libellule le Mer 16 Oct 2013, 00:22, édité 1 fois
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MessageSujet: Re: 2 questions en une : Qui est propriétaire ? Héritier à Fontenay est-ce si facile?   Mar 15 Oct 2013, 22:50

certes c'est intéressant mais sur ce forum on aimerait sans doute, moi en particulier, connaitre l'évolution des prix de l'immobilier, les revenus communaux des droits de mutation, le surcoût de ceux ci avec Hollande par rapport à Sarkozy et cela va s'aggraver.
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mamiea

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MessageSujet: Re: 2 questions en une : Qui est propriétaire ? Héritier à Fontenay est-ce si facile?   Mer 16 Oct 2013, 00:38

Ce qui serait intéressant c' est de savoir si ces acheteurs ont les mêmes droit de succession que les Français car entre l 'I.S.F et les droits de successions les héritiers n' ont souvent que le choix de vendre et comme les prix sont au delà des capacités de nos compatriotes .......
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a.nonymous



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MessageSujet: Re: 2 questions en une : Qui est propriétaire ? Héritier à Fontenay est-ce si facile?   Mer 16 Oct 2013, 01:02

L'encart sur Patricia Raudier est intéressant... Au delà de la personne de Patricia Raudier qui n'est pas une inconnue de la vie politique fontenaysienne, de mémoire elle a milité pour Fontenay Demain, le marchandage mené par la municipalité pour lui attribuer un permis de travaux a de quoi surprendre... Après, ceci explique peut-être cela mais ce n'est là qu'une supposition....

"La municipalité la pousse (contre l'obtention d'un permis de travaux) à accepter des locataires en grande difficulté (et insolvables), tandis que l'alourdissement des charges anéantit tout espoir de rentabilité."

Express a écrit:
La complainte d'une héritière

J.-P. Guilloteau/L'Express

Patricia Raudier est catégorique : "Etre propriétaire d'un immeuble, c'est moche, moche, moche..." La retraitée de 61 ans au caractère enjoué en a plus qu'assez de détenir un bien qui ne lui rapporte plus rien, si ce n'est des soucis. Comme nombre de bailleurs, elle a donc décidé de vendre le bâtiment et ses 30 appartements. Un choix douloureux. Elle tenait cet immeuble, à Fontenay-sous-Bois, près de Paris, de son père, qui l'avait lui-même acquis en 1955. Mais, entre les impayés et les impôts (20 000 euros de taxes foncières !), la gestion devient décidément trop lourde.  

Pourtant, lorsqu'elle hérite, voilà trente-quatre ans, la jeune femme est enthousiaste : "Propriétaire, je suis tombée dedans quand j'étais petite." Elle rénove à tout-va, fait venir l'eau et l'électricité, installe des salles de bains... Un sacerdoce. "Depuis trente ans, je n'arrête pas, même le dimanche", affirme-t-elle. Mais les déconvenues pleuvent. La municipalité la pousse (contre l'obtention d'un permis de travaux) à accepter des locataires en grande difficulté (et insolvables), tandis que l'alourdissement des charges anéantit tout espoir de rentabilité. "Je touche 100, je paie 200", gémit-elle. Pendant ce temps, sa cote auprès des banques dégringole. Ses affaires ne sont plus florissantes et sa retraite s'élève "à seulement 157 euros mensuels", s'étrangle-t-elle.  

Drôle de paradoxe. Cette femme est à la tête d'une fortune évaluée à 13 millions d'euros - "un patrimoine congelé", jure-t-elle -, mais ne peut ni changer de voiture ni gâter ses trois fils, âgés de 37, 33 et 30 ans. Peu portés sur l'immobilier, ces derniers l'ont encouragée à "tout lâcher". En attendant cet épilogue, l'héritière hésite entre les regrets et le soulagement de pouvoir bientôt couler des jours heureux. De profiter de ses rentes plutôt que de ses loyers.  
Source: http://www.lexpress.fr/actualite/economie/immobilier/a-paris-qui-possede-quoi_1289109.html
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Invité
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MessageSujet: Re: 2 questions en une : Qui est propriétaire ? Héritier à Fontenay est-ce si facile?   Mer 16 Oct 2013, 01:27

Il ne faut pas s'étonner que la ville communiste pour qui la propriété c'est du vol, ne facilite pas la vie de cette dame à la tête d'une telle fortune.
La lutte des classes n'est pas morte, aux États Unis elle serait une locomotive, ici elle est une cible méprisée.
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Libellule

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MessageSujet: Re: 2 questions en une : Qui est propriétaire ? Héritier à Fontenay est-ce si facile?   Mer 16 Oct 2013, 01:59

Le site du plateau est une vraie mémoire vivante. Cela aussi participe à l'écriture de notre histoire locale en permettant de mesurer le chemin parcouru par les uns et les autres depuis 10 ans.

http://fontenayplateau.net/LECOMITEDEPILOTAGEDUQUARTIE.HTM
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Appas Lueri



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MessageSujet: Re: 2 questions en une : Qui est propriétaire ? Héritier à Fontenay est-ce si facile?   Mer 16 Oct 2013, 08:47

L'évolution des prix de l'immobilier depuis ces quinze dernières années ne facilite pas les choses.
http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-septembre-2013-friggit.doc
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2 questions en une : Qui est propriétaire ? Héritier à Fontenay est-ce si facile?
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